양도소득세 계산기 2026년 기준
주택 매도 시 양도세를 계산합니다. 1주택 12억 비과세, 장기보유특별공제, 2026년 5월 재시행된 다주택 중과 반영.
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일시적 2주택 특례(기간 내 종전 주택 처분)에 해당하면 1주택을 선택하세요.
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총 납부세액 (지방소득세 포함)
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| 양도차익 | |
|---|---|
| 과세대상 양도차익 | |
| 장기보유특별공제 | |
| 기본공제 | |
| 과세표준 × 세율 | |
| 양도소득세 | |
| 지방소득세 (10%) |
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2026년 양도세 핵심 변경: 다주택 중과 재시행
2022년 5월부터 4년간 유예되던 다주택자 중과세가 2026년 5월 10일부로 재시행되었습니다. 조정대상지역 주택 양도 시 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p(최고 75%, 지방세 포함 82.5%)가 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.
| 구분 | 세율 | 장특공제 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 (2년 보유·거주) | 12억까지 비과세, 초과분 기본세율 | 보유·거주 각 연 4% (최대 80%) |
| 일반 (비조정 다주택 등) | 기본세율 6~45% | 연 2% (3년~, 최대 30%) |
| 조정지역 2주택 | 기본세율 +20%p | 배제 |
| 조정지역 3주택 이상 | 기본세율 +30%p | 배제 |
| 보유 1년 미만 | 70% 단일세율 | 배제 |
| 보유 1~2년 | 60% 단일세율 | 배제 |
자주 묻는 질문
1세대 1주택 비과세 요건이 뭔가요?
2년 이상 보유가 기본이고, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 실거주도 필요합니다. 요건을 채우면 양도가 12억원까지 비과세, 초과 시 초과 비율만큼의 차익에만 과세됩니다.
장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?
1세대 1주택(보유 3년 이상)은 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 최대 80%까지, 그 외에는 3년 이상부터 연 2%로 최대 30%까지 공제됩니다. 단기 양도(2년 미만)와 중과 대상은 공제가 배제됩니다.
이 계산기가 반영하지 못하는 것은요?
일시적 2주택·상속·농어촌주택 특례, 상생임대인 거주요건 면제, 지방 저가주택 중과 제외, 감가상각·이월결손, 취득가액 환산 등은 반영되지 않습니다. 실제 신고 전에는 반드시 세무사 상담이나 홈택스 모의계산으로 확인하세요. 양도세는 케이스에 따라 수천만 원이 갈리는 세금입니다.